Смоленск 2.0

Оценка эксперта: что происходит с ценами на недвижимость



- Дмитрий, как на смоленском рынке недвижимости отразился кризис? Можно ли говорить о том, что он миновал?

- Пик кризиса пришелся на весну 2009 года, когда цены на жилье упали максимально – до 30 процентов. У тех, кто хотел купить дешево, была такая возможность. Потом те, у кого были наличные, поняли, что ниже цены уже не станут, и начали покупать, поддержав таким образом рынок. И все же 30 процентов агентств в городе закрылись. Как ни странно, но не закрылась ни одна компания-застройщик, за исключением тех, проблемы которых не были связаны с кризисом.

Ожидалось, что будет масса отчужденных квартир, то есть выставленных банком на продажу по сниженным ценам из-за того, что люди не смогли выплатить за них кредит. Но этого не случилось, потому что правительство ввело законы, согласно которым банки должны «замораживать» выплату кредита на полгода-год. Так что рынок сейчас более-менее стабилизировался. Цены на жилье вернулись примерно к уровню 2007 года. Конечно, такого ажиотажа, какой был до лета 2008 года, уже нет, и вряд ли он вообще когда-нибудь будет. Сейчас рынок растет примерно так же, как инфляция, то есть, примерно на 15 процентов.

В ходу - новостройки

- Какое жилье сейчас наиболее популярно среди смолян, а какое – наоборот?

- Если раньше покупали «брежневки», «хрущевки», «сталинки» и малосемейки, то сейчас, в основном, предпочитают новое жилье. Оно, как ни странно, стоит столько же или даже дешевле вторичного. Если продается старая квартира, то цену устанавливает владелец, и она часто получается неадекватной и завышенной. А цены на новое жилье определяют застройщики, исходя из конкретных экономических показателей – себестоимости и нормы прибыли. К тому же, покупая старую квартиру, вы понимаете, что в ней придется делать ремонт, хотя бы косметический, заменить сантехнику... В новой же квартире это не потребуется. Плюс индивидуальное отопление, которое есть практически во всех смоленских новостройках. Самые перспективные районы в городе – это район Краснинского шоссе, улицы Николаева, Кловская, Гарабурды. Там под застройку готовы большие площади. Кроме того, там удобно: близко к центру и рядом есть выезд за город.

Если раньше чаще покупали однокомнатные квартиры, то в настоящее время предпочитают двухкомнатные. Дело в том, что сейчас рождается много детей, поэтому и предложение по «двушкам» большое. Застройщики учитывают ситуацию и строят много двухкомнатных квартир. Они самые ликвидные. Средняя стоимость квадратного метра в Смоленске - 30 тысяч рублей, что вполне вписывается в общую среднюю стоимость по России. У нас есть барьер в два миллиона, который мало кто может преодолеть. Основная масса наших квартир стоит менее двух миллионов. Все, что свыше этого, продается значительно тяжелее.

«Элитка» никому не нужна

- Есть ли спрос на элитное жилье?

- Все наши элитные квартиры и дорогая коммерческая недвижимость рассчитаны не на смоленских покупателей, а, в основном, на москвичей и питерцев. Скорее всего, и владели ею раньше совсем не смоляне. Элитные квартиры с очень дорогой отделкой, сантехникой, дизайнерским евроремонтом сейчас самые неликвидные. Их очень трудно продать даже за те деньги, которые были в них вложены, не говоря уже о прибыли. Поэтому вся «элитка» сейчас стоит и никому не нужна. Многие сейчас, как альтернатива покупке элитной недвижимости в Смоленске, вкладываются в покупку недвижимости в Европе, в близких нам странах: в Болгарии, в недвижимость в Чехии и т.д.

- А коттеджи сейчас покупают?

- То, что сейчас есть на рынке, в основном было построено до кризиса. Нового коттеджного жилья, практически, не закладывается, но сектор растет и, однозначно, будет увеличиваться. Средняя стоимость коттеджа сейчас около пяти миллионов. Это сравнимо со стоимостью средней «элитной» квартиры. В городе земли под коттеджи практически уже не осталось. Как правило, такие участки достаточно дорогие. Они стоят, как однокомнатная квартира, от миллиона. Самые перспективные места для строительства коттеджей – Вишенки и Александровка.

Одноэтажный бизнес

- Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью? «Захват» первых этажей продолжатся?

- Коммерческая недвижимость находится в застое. Это связано с тем, что те, кто в свое время выкупил первые этажи, во время кризиса не смогли никому их сдать. Я думаю, читатели заметили, как много висело на улицах вывесок «аренда». В торговых центрах помещения долго пустовали, потому что мало кто тянул арендную плату, которую запрашивали владельцы. Поэтому для всех стало очевидно, что выкупить помещение, отремонтировать его и сдать в аренду - сейчас не так выгодно, как раньше. Сегодня это рискованный бизнес. Все-таки кризис в недвижимости, может, уже более-менее прошел, а вот в остальных сферах, в той же торговле, например, он чувствуется. Но люди, у которых есть деньги, продолжают что-то выкупать - на будущее. В основном для себя, чтобы экономить на аренде. Свободные первые этажи в городе еще есть, но это уже не такие «проходные» места. Они больше подходят для обычных офисов. А вот для магазинов, которым постоянно нужны покупатели, мест очень мало, их практически не осталось. Кроме того, в новых торговых центрах и строящихся домах первые этажи уже предусмотрены под коммерческую недвижимость по достаточно приемлемым ценам.

Рынок уходит в интернет

- Каких нововведений нам ждать от рынка недвижимости в ближайшее время?

- Рынок недвижимости постепенно переходит в Интернет. В будущем объекты можно будет увидеть на карте. То есть, клиент сможет не только узнать, где находится квартира, но и рассмотреть, что находится рядом – школы, сады и прочее. В Москве это уже реальность, скоро будет и у нас. Появится возможность размещать на сайте множество фотографий объектов. Благодаря этому можно будет составить представление о квартире, не выезжая на место и экономя время.

Кроме того, сейчас разрабатывается возможность создавать трехмерные панорамы объектов. В основном, элитных квартир. Так, можно будет увидеть не отдельную фотографию, а вид вокруг себя, как отдельной комнаты, так и всей квартиры. Но это дорого, поэтому пока метод используется в опытном варианте.

Вообще, рынок движется к цивилизованным формам. Все меньше места на нем остается для непрофессиональных участников.



Досье АиФ

Дмитрий Мокин, эксперт по рынку недвижимости. 29 лет. Образование высшее. Директор межриэлторской базы данных.





Автор: Ольга Камаева

АиФ Смоленск

Иллюстрация к статье: Яндекс.Картинки