Смоленск 2.0

Группа строительных компаний «Метрум груп» взялась за окончательную достройку дома №18 по улице Ново-Рославльской в Смоленске. В этой истории затянувшегося строительства примечательно то, что, как только на месте ветхого самостроя послевоенных лет началось возведение современного жилья, тут же появились те, кому это оказалось не по нраву. И, судя по риторике и действиям оппонентов, представлявшихся обычными жителями этого микрорайона, на ум сразу приходит мысль о том, что даже в небольшом областном городе конкуренция между застройщиками жесткая и далеко не всегда добросовестная.
Судебные разбирательства длились годы. Их ареной поочередно становились залы заседаний арбитражных судов разных инстанций в Смоленске, Туле, Калуге, Москве. Наконец, это дело рассмотрел Верховный суд РФ. Его вердикт порадовал коллектив «Метрум груп» и показал его противникам, что всегда прав тот, кто работает по закону.

Рейдерство никто не отменял?

О том, что у смолян есть потребность в новом, благоустроенном жилье - спору нет, как и о том, что город - живой организм, который должен развиваться. Строительство, особенно жилищное, - как раз двигатель такого развития. Поэтому 28 августа 2015 года Администрация города Смоленска выдала разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по улице Ново-Рославльской, 18. Это должно было быть здание повышенной комфортности с подземной парковкой почти на полсотни машин, куда можно спуститься на лифте. На первом этаже планировалось разместить поликлинику, которая по системе ОМС должна была обслуживать жителей всего микрорайона, а также - спортивный зал. Все было сделано в соответствии с законом, получено положительное экспертное заключение по проектной документации. Однако уже на следующий год суд Промышленного района Смоленска, а следом и областной суд разрешение на строительство отменили.

- Как я вижу ситуацию причиной стал конфликт между застройщиком и стоящей за О. Литвиновой группой «отжимальщиков-мародеров», создавшими для «выяснения отношений» инициативную группу из жильцов соседних домов. Главной претензией стало то, что новостройка не имела достаточной придомовой территории. Суд встал на сторону жильцов, и так как администрацией города не были проведены публичные слушания и не внесены изменения в проект планировки, то решением суда разрешение на строительство было приостановлено. Это повлекло за собой нарушение гражданских прав на землю ООО «Метрум груп» и дольщиков, заключивших с этой организацией договор, по условиям которого они должны были получить в собственность свои квартиры в 2018 году. Тогда ООО «Метрум» вернуло всем участникам долевого строительства деньги, чтобы они не оказались в положении обманутых дольщиков и не стали заложниками сложившейся ситуации, - сказал Вениамин Потапов.

Видя, как развиваются события, представители застройщика обратились в Администрацию города Смоленска с заявлением о разрешении подготовить проект внесения изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий и получили добро на изменение проектной документации, тем более что возможности для этого были. Застройщик, действуя в рамках судебного решения, попытался увеличить площадь за счет сноса барака. Сделал он это за свой счет, что дало 13 соток, которые можно было выкупить с аукциона.

Увы, этим планам не суждено было осуществиться. В самый последний момент, когда казалось, что все решено, на торгах «нарисовались» некие заинтересованные и, по-видимому, весьма влиятельные лица. Они заплатили за этот кусок земли 17 млн руб. Но использовать землю по назначению они явно не собирались и буквально сразу предложили ООО «Метрум груп» тот же участок за 22 млн. Другой вариант - за бесценок продать им недостроенный дом. Очень похоже на вот такой рейдерский «отжим» собственности.

По федеральным нормам

В 90-х годах прошлого века в планы землепользования и застройки Смоленска были заложены нормативы, которые и в те времена весьма разнились с федеральными параметрами.
К настоящему времени они окончательно устарели и стали тормозом для строительства. Специалисты считают, что именно этим и воспользовались заинтересованные в срыве строительства дома лица и поддерживающая их инициативная группа.

В данной ситуации застройщику пришлось решать вопрос о выдаче разрешения на отклонение от региональных параметров строительства, для того чтобы можно было руководствоваться федеральными, в которые эта стройка вполне вписывается. Это нормальный выход из спорной ситуации, тем более что федеральные законы всегда главенствуют над местными. Согласно этим нормативам, ООО «Метрум груп» разработало новый проект планировки. По нему в квартале озеленение составило 37%, на придомовой и прилегающей территориях вполне достаточно машино-мест, а новый въезд во двор домов значительно разгрузил городскую дорожную сеть. Поэтому, согласно ст. 40 ГК РФ, в разрешении на отклонение от предельных параметров застройщику нельзя отказать. Потому в середине 2018 года такое разрешение им было получено.

Чем дальше, тем чудесатее!

13 июня 2018 года Администрацией города Смоленска было принято постановление №1531 адм «О предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по улице Ново-Рославльской, 18, в городе Смоленске».

В июне того же года «инициативная группа жильцов» (16 человек) и собственник выкупленного за 17 млн руб. участка, так и не проданного строителям за 22 млн руб., добились протеста, внесенного в администрацию города Смоленска прокурором Промышленного района.

4 июля 2018 года по результатам рассмотрения протеста прокурора Администрация города отменила свое же постановление №1531 адм, запретив продолжение строительства дома №18 по ул. Ново-Рославльской.

Этот шаг вынудил ООО «Метрум груп» обратиться в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий Администрации города в части отмены своего же постановления. Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27 февраля 2019 года постановление от 4 июля было отменено. Потом последовали постановления Апелляционного Арбитражного суда (г. Тула) и Арбитражного суда Центрального округа (г. Калуга), оставившие решение первой судебной инстанции в силе: постановление Администрации города Смоленска №1732 адм от 4 июля, запретившее стройку, признано недействительным. Также Арбитражный суд отметил, что ссылка Администрации города на протест прокуратуры не обоснована, а из самого протеста невозможно установить, требования каких именно градостроительных регламентов фирмой нарушены.

В то же время из материалов дела следует, что проведена экспертиза проектной документации, в рамках которой выполнена оценка соответствия проектной документации результатам инженерных изысканий, требованиям технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил. Имеется и положительное заключение «О соответствии проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям промышленной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий». Правда восторжествовала? Но…

От «закусившей удила» инициативной группы в Верховный суд полетела кассационная жалоба на решение Арбитражного суда Смоленской области. В ней за 16 подписями содержалась просьба признать недействительным постановление Администрации города Смоленска от 4.07.2018.
Верховный суд 27 марта 2020 года, изучив кассационную жалобу, определил: отказать в передаче этой кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

В Определении также сказано: «Приведенные заявителями доводы о нарушении обществом прав граждан, в том числе и на благоприятную окружающую среду…, и иные жалобы сводятся к несогласию с принятыми по делу судебными актами, выводы судов не опровергают, ранее заявлялись в судах нижестоящих инстанций и получили надлежащую правовую оценку с обоснованием мотивов отклонения». В этом же Определении Верховного суда написано, что реализация отклонений от предельно допустимых норм «не повлечет сколько‑нибудь значительных изменений в уроне санитарно-гигиенического благополучия квартала и не причинит ущерба окружающей среде».

Вот, собственно, и сказке конец. Так что все запреты на строительство дома №18 по улице Ново-Рославльской в Смоленске окончательно сняты. Все и по закону, и по справедливости!

Сказано 
Вениамин Потапов, президент группы компаний ООО «Метрум груп»: 
- Уверен, что ООО «Метрум» в текущем году достроит дом и в очередной раз порадует смолян качественным и доступным жильем в центре города.

Текст: Рабочий путь

Иллюстрация к статье: Яндекс.Картинки