Смоленск 2.0

Смоленские риэлторские агентства организовали единое информационное поле и начали работать с единой базой недвижимости. Цены продолжают расти.



Первые этажи, пригодные под офисы, заканчиваются, и в офисы начали переоборудовать вторые этажи. Эти и другие тенденции на смоленском рынке недвижимости изучала Ольга Камаева.

Глобализация риэлторов

До Смоленска наконец-то докатилась модная волна объединения информации обо всех объектах недвижимости, давно и успешно применяемого в других городах. Суть изменений такова. Раньше многочисленные смоленские агентства недвижимости взаимодействовали между собой от случая к случаю. Когда в одно из них приходил клиент, а подходящего для него варианта там не оказывалось, риэлторы начинали обзванивать коллег из других агентств. Такая система поиска отнимала массу времени и сил и не позволяла объективно оценить все имеющиеся варианты.

Сейчас около 70 процентов смоленских агентств работают с единой базой данных и находят нужные варианты за считанные минуты. За абонентскую плату они получают доступ к общему списку всех квартир и домов, выставленных на продажу в данный момент.

Новая для смоленского рынка недвижимости модель работы почти 10 лет облегчает жизнь риэлторам и их клиентам из Самары, Нижнего Новгорода, Сочи и других городов.

У нас национальная мультилистинговая (multi - "много", list - "список", англ.) система появилась в начале этого года. Ее внедрением в Смоленске и других городах Центрального федерального региона занимается портал SmolDom, работающий по франчайзингу со столичным "ИС Центр".

Пока "паутина информации" охватывает не все агентства города - часть из них продолжает работать по старинке. Но процесс набирает обороты. Если раньше с базой данных могли работать только риэлторы, то теперь она выложена на недавно открывшемся интернет-портале недвижимости. Раньше эту функцию выполняли газеты объявлений. Однако размещать в них информацию довольно дорого, а искать неудобно, поэтому такой способ покупки и продажи недвижимости многие считают устаревшим.



Сезонные явления

Около месяца назад на смоленском рынке недвижимости снова заговорили о грядущем скачке цен. Из-за этого многие объекты сняли с продажи до 1 сентября, а на другие повысили цены на 50-100 тысяч рублей. Ситуация не нова, но в прошлом году подобные изменения начались в середине августа. В этом - на месяц раньше. Все началось со вполне оправданного слуха о том, что осенью подорожают первичные строительные материалы. Повышение цен к концу года, с одной стороны, относится к разряду сезонных явлений и объясняется просто: осенью рынок традиционно отыгрывается за летнее затишье. В Смоленске летом продажи недвижимости падают в среднем на 25-30 процентов. С другой стороны, сезонность у нас выражена не так сильно, как, например, в городах Сибири, где во время отпусков риэлторы почти полностью прекращают свою деятельность. Богатых людей, которые уезжают летом за границу, у нас меньше. Многие смоляне предпочитают решать жилищные вопросы, находясь в отпуске. И все же нельзя не признать, что цены продолжают расти независимо от сезона, повышаясь в среднем на 15-20 процентов в год.



Вторая свежесть

Качество строящихся квартир повышается. Причина - в заметно возросшем уровне конкуренции между застройщиками. Тем не менее покупатели сейчас стали разборчивее: в последнее время, по наблюдению агентств, они стали чаще обращать внимание не на новизну квартиры и даже не на ее цену, а на планировку, коммуникации и - прежде всего - на расположение дома и инфраструктуру. Люди нередко предпочитают вторичное жилье в центре города первичному. Благодаря этому цены на "вторичку" нередко оказываются выше стоимости новых квартир. Но, хотя старый жилищный фонд был переоценен, специалисты считают, что географическое положение по-прежнему является единственным достоинством жилья "сэконд хэнд". "Смоленск все же не настолько большой город, чтобы район имел столь принципиальное значение, - считает Дмитрий Мокин, директор базы недвижимости SmolRealty. - У большинства людей сейчас есть автомобили. Думаю, что "вторичка" должна либо остановиться в росте, либо начать падать в цене".

"То, что цены на "вторичку" иногда превышают стоимость новых квартир, - парадокс, который отчасти объясняется нехваткой нового жилья в районах, пользующихся спросом, - считает Наталья Ракицкая, старший менеджер правового центра недвижимости "КупиДом". - "Фактор страха" тоже немаловажен. Вкладывать деньги в долевое строительство многие опасаются: печальный пример "Социальной инициативы" и не только изгладился из памяти далеко не у всех. Падение спроса на новостройки связано еще и с ужесточением условий ипотечного кредитования, и с тем, что люди стали осторожнее относиться к покупке жилья по ипотеке.

Скорее всего, наиболее популярным вскоре станет компромисс между первичным и вторичным жильем - квартиры в новостройках, находящиеся в эксплуатации от одного до пяти лет".

Первая свежесть

Спрос на рынке первичной недвижимости по-прежнему превышает предложение. Того, что строят сейчас, недостаточно, и рост цен опережает инфляцию. Причин нехватки "свежепостроенной" недвижимости несколько. "У нас в Смоленске не так много места для строительства, - констатирует Наталья Ракицкая. - Новые дома уже "вторгаются" и в самую дальнюю часть Киселевки, постепенно стирая границы между городом и сельской местностью. То же самое происходит и в районе ТЭЦ.

Участки под застройку тоже стоят недешево, что не способствует быстрому возведению новых зданий. Кроме того, себестоимость жилищного строительства возросла приблизительно на 30 процентов, то есть даже больше, чем цены на жилье. Растет и стоимость строительных материалов, например, цемент подорожал более чем на 100 процентов".

Решая, как именно приобретать жилье, скорее всего, придется выбирать меньшее из всех зол. Особенно это касается рынка первичной недвижимости. Подводные камни ипотеки и долевого строительства очень многих побуждают остановиться на варианте съемной квартиры. Для компаний-застройщиков долевое строительство тоже не самый удобный, но часто неизбежный путь. "Разумеется, гораздо проще сначала построить, а потом продать готовое жилье, но позволить себе такое могут немногие - по чисто финансовым причинам, - рассказывает Марина Мишина, генеральный директор ООО "Никольские ворота - 2000". - Большинство же застройщиков возводит новые дома на деньги покупателей. Для последних это связано с определенным риском: кредит или съем квартиры на время строительства нового жилья могут не оправдать себя, так как это самое время нередко затягивается. Поэтому нового жилья не хватает и люди нередко готовы платить большие деньги за хорошую "первичку", воспринимая ее как подарок судьбы".

Как правило, застройщики, которым средства позволяют избежать системы долевого строительства, производят продукт "не для всех", то есть квартиры, рассчитанные на элитного покупателя. Такое строительство сейчас активно ведется, например, в Печерске. Стоимость этого жилья доходит до 48 тысяч рублей за "квадрат". Для сравнения, квартиры, приобретаемые на условиях долевого строительства, обходятся в среднем в 30 тысяч рублей за квадратный метр. Альтернативные сделки, столь популярные на рынке вторичного жилья (когда покупатель квартиры прежде должен продать свою, принадлежащую ему недвижимость), также связаны с массой трудностей как для покупателей, так и для посредников, особенно при использовании. Тем не менее число альтернативных сделок составляет не менее трети всего рынка жилой недвижимости как в Москве, так и в менее крупных городах.



Первый этаж предлагать

Одна из новых тенденций развития смоленского рынка коммерческой недвижимости - продажа вторых этажей зданий под офисы и магазины. Это отголоски процессов, происходящих в Москве. Там офисы давно открываются на этажах от третьего и выше. У нас же вторые этажи часто автоматически становятся нежилыми после открытия офисов на первых этажах - нередко винтовая лестница ведет в кабинеты, торговые залы и небольшие складские помещения.

"Спрос растет вместе с ценами, потому что риэлторам зачастую нечего предложить тем, кто собирается открыть свое дело и подыскивает для этого место, - говорит Наталья Ракицкая. - Лакомые кусочки - помещения на Николаева, Октябрьской революции, Ленина и других центральных улицах - в большинстве своем уже выкуплены. Некоторые готовы заплатить немалые деньги за хорошее место, но подобрать что-то стоящее практически невозможно. Вторые этажи могут заинтересовать далеко не всех. Впрочем, это, скорее всего, ненадолго - у предпринимателей просто не останется выбора. Другой выход из ситуации - выкуп помещений, удаленных от центра, но расположенных вблизи оживленных проезжих частей и в местах концентрации людей".

Качественных площадей в Смоленске пока недостаточно и для торговых комплексов. Скорее всего, рынок в ближайшее время будет развиваться именно в этом направлении, ведь такие помещения уже строятся.



Ценовой прогноз

Цены на коммерческую недвижимость, по прогнозам экспертов, будут продолжать расти непропорционально рынку. Покупатели жилья тоже напрасно надеются на снижение стоимости "квадрата": по словам специалистов, его не предвидится. Такая ситуация на рынке жилья, к сожалению, характерна для России. "Думаю, что цены на жилье у нас когда-нибудь станут стабильными, как в Европе, - говорит Марина Мишина. - Но для этого, прежде всего, необходимо, чтобы жилье использовалось именно как жилье, а не как способ вложения денег. Многие сейчас оперируют недвижимостью, как капиталовложением: сдают, перепродают и т.д. Власти не следят за этим, и налог на недвижимость у нас совсем невысокий. Когда в квартирах станут жить, а не делать на них бизнес, ситуация с ценами, возможно, изменится в лучшую сторону".

Непомерно высокие цены, драконовские условия ипотеки и постоянная нехватка недвижимости, отвечающей интересам потребителей, - такова ситуация в данный момент. Тем не менее очевидна необходимость привести комфортные во всех отношениях квартиры и качественные нежилые помещения в соответствие не только с потребностями, но и с возможностями покупателей. Как скоро сказка станет былью - зависит как от политики государства, так и от общих тенденций дальнейшего развития рынка недвижимости.

Иллюстрация к статье: Яндекс.Картинки