Анализ рынка недвижимости в Смоленске

http://www.rabochy-put.ru - Добавил slava в категорию Общество

По прогнозным данным (по состоянию на 1 июля 2007 года) Департамента Смоленской области по строительству и архитектуре, стоимость строительства 1 кв. м общей площади квартиры по состоянию на III квартал 2007 года составляет 17 714 руб., в т.ч. в крупнопанельных жилых домах - 19 998 руб.

Новое строительство



По информации органов статистики общий жилой фонд Смоленской области составляет 23,9 млн. кв. м; ветхое жилье - 475,6 тыс. кв. м; пустующее жилье - 0,6 тыс. кв. м. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2006 году составил 7 423,6 млн.рублей, или 85,0% к уровню 2005 года. За 2006 год построено 3 947 новых благоустроенных квартир (включая квартиры в общежитиях) общей площадью 297,0 тыс.кв. м, что на 10% (на 27,4 тыс.кв. м) больше, чем в 2005 году. Индивидуальными застройщиками сдано в эксплуатацию 129,3 тыс.кв. м жилья, на 33% больше прошлого года. В IV квартале 2006 года цена 1 кв. м общей площади квартир в Смоленской области на первичном рынке жилья составила 21 729 рублей, на вторичном рынке - 24 239 рублей. Наибольшее строительство жилья ведется непосредственно в городе Смоленске. В районах строительство нового жилья представлено преимущественно частным строительством малоэтажной застройки. В январе - июне 2007года введено в действие жилых домов общей площадью 128,5 тыс. кв. м, на 18,7% больше января - июня 2006 года (в январе - июне 2006 года было введено на 4,0% больше, чем в январе - июне 2005 года).



С другой стороны, значение стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке за II квартал 2007 года составило округленно от 24 000 до 45 000 руб. При этом в основном это квартиры с черновой отделкой. Самым дорогим является Ленинский район. Преимущественным строительным материалом в городе является кирпич, хотя строятся и панельные жилые дома (Промышленный район, мкр-н Киселевка) с индивидуальным и центральным отоплением. В зависимости от различных факторов стоимость 1 кв. м имеет существенные колебания, что подтверждается приведенными цифрами. К таким факторам можно отнести: район расположения, местоположение в районе, его престижность, количество комнат, индивидуальное /центральное отопление, наличие/ отсутствие отделки и прочие.



Основную долю новостроек в Промышленном районе составляют панельные 10-этажные дома, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (под магазины, отделения связи, парикмахерские и т.д.). Как правило, отопление в данных домах центральное. Также расстраивается так называемый район «Соловьиная роща», это кирпичные дома средней этажности с индивидуальным отоплением. Район интенсивно развивается. В основном предлагаются 1-, 2-, 3-комнатные квартиры, пл. от 30 до 84 кв. м.



Наибольший разброс цен наблюдается в Ленинском р-не. Прежде всего это связано с местоположением предлагаемых квартир, а также коммуникаций, качеством отделки. В основном преобладают 10-этажные кирпичные дома. В центральной части р-на (ул. Кирова, Оршанская, Пригородная, Нахимова, Трудовая, Ак. Петрова) в основном дома с индивидуальным отоплением предлагают ЗАО СПК «Смоленскстройзаказчик» и ОАО «Смоленскоблгражданстрой», ОАО ФСК «Веж». В большинстве случаев предлагаются 1-, 2-, 3-, 4-комнатные квартиры улучшенной планировки, пл. от 49 до 114 кв. м. Ближе к окраине (мкр-н Кловка) из новостроек также преобладают 10-этажные кирпичные дома, нередко с автономным отоплением (своя котельная в подвале или на техническом этаже). В основном квартиры предлагают ООО «СмолБелТорг», ОАО «Смол-стромсервис».



В Заднепровском р-не среди новостроек преобладают 10-этажные кирпичные дома как с центральным, так и индивидуальным отоплением и различным качеством отделки. Основные застройщики: ФСК «Веж», ОАО «Смоленскпромстрой», ОАО «Смоленскоблгражданстрой» (жилой комплекс «Днепровские зори).



Кому положено доступное жилье?



Сегодня не более 10 процентов специального жилья строится за государственный счет. По словам министра регионального развития Владимира Яковлева, на 1 января 2006 года в очереди на улучшение жилищных условий в России стояло около 9,9 млн. семей. В апреле 2007 года эта цифра сократилась до 3,337 млн. семей. Всего в 2007 году будет введено 56 млн. кв. м жилья. К 2010 году страна планирует выйти на объем в 80 млн. кв. м, а чтобы прийти к европейскому уровню обеспеченности жильем граждан, необходимо вводить 140 млн. кв. м.



В очереди на улучшение жилищных условий в Смоленске стоит почти 7 тыс. семей, это граждане, поставленные на учет до 01.03.2005 г., т. е. до вступления в действие Жилищного кодекса РФ. Прием граждан на учет в 2006 году не осуществлялся. Для решения данной проблемы в городе имеется ряд целевых программ - «Социальное жилье на 2003 - 2010 гг.», «Обеспечение жильем молодых семей на 2006 - 2010 годы».



Для реализации проекта проведена инвентаризация категорий граждан, состоящих на учете. По ее результатам 4431 семья подлежит обеспечению за счет муниципального жилищного фонда и 2319 семей - за счет средств федерального и областного бюджетов. Списки на 2319 семей направлены в администрацию Смоленской области. Из их числа управлением был сформирован и направлен до 01.09.2006 года в Администрацию Смоленской области список на 304 семьи граждан - участников подпрограммы, изъявивших желание получить государственный жилищный сертификат в 2007 году. В 2006 году по программе «Обеспечение жильем молодых семей» 60 семей получили свидетельства о праве на получение субсидий на приобретение (строительство) жилья на сумму 15 млн. 205 тыс. 185 рублей.



За три прошедших года очередь продвинулась меньше чем на 100 человек. Сейчас бесплатное жилье не строится, бюджетные средства ограничены. В рамках социальной программы с администрацией города начали сотрудничать несколько фирм, и они будут строить современные дома на ул. Шевченко, сносить старые бараки. Жилье в центре будет строиться за счет тех, кто сможет заплатить за строящиеся квартиры. А прибыль, полученная от продажи этой жилплощади, пойдет на строительство социального жилья, которое будет передаваться либо бесплатно, либо на льготных условиях очередникам. В 2004 году по социальной программе заключен договор на 9 млн. рублей - это примерно 16 квартир. За пять лет в Смоленске запланировано построить около 2 тыс. «социальных» квартир.



Согласно генеральному плану города и городской целевой программе «Социальное жилье на 2003 - 2010 гг.» по инициативе администрации города будет производиться застройка старого микрорайона на пересечении улиц Воробьева и Матросова (это преимущественно деревянные двух-этажные дома послевоенной застройки). Застройка данного района поручена строительной фирме ОАО «Смолстромсервис». Проектом предусмотрено застроить территорию в 7,7 га 10-этажными домами со всей социальной инфраструктурой. Все находящиеся на территории двухэтажные дома (за исключением двух) будут снесены. Существующие инженерные сети планируется полностью обновить к концу строительства. Всего, согласно проекту, предполагается построить 1743 квартиры общей площадью 92 776 кв. м. Численность проживающих в них достигнет 4300 человек. Это станет весомым вкладом в реализацию проекта «Социальное жилье на 2006 - 2010 гг.» и в решение демографической проблемы в Смоленске.



Губернатор Смоленской области Виктор Маслов заявил, что в 2007 году в Смоленске начнется строительство целого квартала социального жилья. Оно будет предназначено для тех, кому не по карману покупать квартиры по рыночным ценам. Удешевление жилья в этом квартале удастся за счет строительства панельного жилья и за счет отсутствия расходов на землю, поскольку она принадлежит области. «У нас есть кусок земли в районе Одинцова - около 18 гектаров. Хороший район напротив Вишенок. Пусть коммерческое жилье строится в других местах, а там - квартал дешевого социального жилья», - сказал губернатор. - В данный момент в районе будущего строительства ведутся предварительные работы».



Итого



В настоящее время приобретение жилья - самое выгодное вложение средств.



Развитие кредитования населения, инфляция, административный барьер, подорожание стройматериалов влияют на увеличение стоимости жилья. Кроме того, многие застройщики вынуждены строить на старых коммуникациях. Но теперь застройщикам выдвинуты новые требования, по которым они обязаны на своем участке заменить коммуникации или провести новые. А это от 30 до 50 процентов от полной стоимости нововыстроенного дома.



Как уверяли аналитики, большой рост цен на рынке недвижимости в 2006 году не должен повториться в 2007 году. По оптимистическому сценарию, недорогие квартиры должны немного подешеветь, а более комфортабельные станут немного дороже, но не сильно. По пессимистическому - стоимость «квадрата» поднимется в цене еще процентов на 20 - 30.



В настоящее время мнение риэлтеров города разделилось. Одни считают, что сейчас идет снижение цен на некоторые квартиры как первичного, так и вторичного рынков. Несколько недель в городе уже идет обвал цен на недвижимость. Это явление не приобрело заметного масштаба. Сегодня рынок первичной и вторичной недвижимости перенасыщен. Падение составляет в среднем 1 - 2 процента. Также сказывается возросший интерес к загородной недвижимости, новое жилье не всегда бывает качественным, сроки сдачи опаздывают. Другие считают, что падения нет, цены на «вторичку» просто стоят на месте, «в ожидании», а на «первичку» растут. Ожидается некоторый рост цен на недвижимость в сентябре, когда из отпусков приедут потенциальные покупатели и иногородние студенты.
Самые свежие новости Смоленска в нашей группе на Одноклассниках

Читайте также

Добавить комментарий

Войдите, чтобы комментировать или зарегистрируйтесь здесь