Смоленск 2.0

Затевая ремонт, мы зачастую предполагаем не только смену обоев или починку проводки, но и радикальные изменения в самом плане квартиры. Одних не устраивают проходные комнаты, другие на месте кладовки хотят видеть встроенный шкаф, а третьи хотят совместить или, наоборот, разделить санузел. Все это возможно сделать, однако стоит заранее подумать о возможных последствиях.



Где будем делать ванную?



Для начала стоит подумать, нужно ли вообще что-то радикально менять, ведь преобразить облик жилья возможно и без сноса стен, но с помощью одних только дизайнерских решений. Если же вы твердо решили, что без перепланировки не обойтись, приступайте к изучению законодательства. Для начала нужно разобраться, что такое перепланировка, какие изменения в пространстве квартиры допустимы, а какие - нет? Перепланировка - это комплекс работ в пределах объема и площади помещения без изменения его назначения. К ней относятся: изменение места расположения и функционального назначения отдельных помещений в квартире; разборка, перенос или устройство новых перегородок, в том числе с изменением конструкций; заделка, перенос и устройство дверных и оконных проемов; остекление балконов или устройство новых балконов и лоджий; устройство дополнительных кухонь; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; изменение направленности входной двери.



Полностью запрещено сносить несущие стены и выносить радиаторы на лоджии. Перепланировка не будет согласована, если она заведомо приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, а также сохранности и внешнего вида фасадов, не должны изменения нарушать и противопожарные устройства. Если изменения очевидно ухудшают условия эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры (всех или некоторых), если в результате образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,5 м, перепланировка будет незаконна. Более того, даже если изменения не ограничивают чьи-то потребности, требуется согласие всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Не приветствуется увеличение подсобной площади за счет жилой, однако это возможно, если соблюдаются площади комнат (не менее 9 кв. м). Не согласовываются перепланировки в домах, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения (если, конечно, такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания). Не получится перенести санузел или кухню на место комнаты, если под вами находится жилое помещение, нельзя уменьшить, перенести или же снести вообще вентиляционный короб, в редких случаях разрешают изменить место расположения стояков и очень сложно узаконить любые изменения, касающиеся несущих стен.



Говорить или молчать?



Стоит ли вообще сообщать государству о том, что вы что-то меняете в квартире? Если изменения нерадикальные, тогда в конструкции квартиры мало что меняется и угрозы для прочности дома ничто не представляет, а в ближайшем будущем квартиру продавать вы не собираетесь, то можно обойтись и без документов. По правде говоря, так считают многие собственники квартир. Действительно, что может случиться, если вы установите гипсокартонную перегородку или вместо кладовки сделаете шкаф? Наверное, ничего, только вот ваша перегородка может не соответствовать условиям пожарной безопасности, а в случае пожара затруднит работу спасателей. Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой уменьшается в разы. “Все зависит от того, какого рода изменения были внесены в первоначальный план квартиры, - считают в одном из смоленских агентств недвижимости. - Например, застекленная лоджия хоть и относится к перепланировке, увеличит привлекательность квартиры для покупателя даже в том случае, если она незаконна. А вот изменение стен может сделать скидку на сотню тысяч рублей. Обычно в скидку закладывается еще и сумма потенциального судебного разбирательства и оформления нового плана помещения”.



Кстати, застраховать квартиру от несчастных случаев тоже будет сложнее, а незаконные конструкции могут осложнить выплату страховки.



Не стоит забывать и о возможных конфликтах с соседями и с представителями жилищно-коммунального хозяйства. И то, и другое вполне может привести к административным санкциям - от взимания штрафов до опечатывания помещений и подачи против вас судебных исков. Кстати, решение суда вполне может заставить собственника вернуть все на свои места, а это лишние деньги и нервы.



Конечно, многие изменения можно согласовать уже постфактум, но зачастую это выйдет значительно дороже.



Приступаем



Приготовьтесь к тому, что на беготню по инстанциям и ожидание в очередях придется потратить 3-4 месяца. И если вы все же решились на это, вам в помощь следующий алгоритм действий.



Во-первых, необходимо разработать проект переустройства. Не стоит путать его с проектом перепланировки, который включает в себя архитектурное решение в целом. Проект переустройства создается обычно на базе проекта перепланировки. Эту работу лучше доверить специалистам, которые помогут оформить все чертежи правильно, а также проконсультируют, как лучше внести изменения в соответствии со всеми СНиПами. Стоимость полного дизайн-проекта в среднем от 150 до 200 рублей за квадратный метр, некоторые фирмы берутся за согласование проектов с архитектором и инстанциями за 10000 - 15000 рублей.



С подготовленным проектом необходимо обратиться в приемную администрации города (ул. Дзержинского, д.8). Для проведения перепланировки жилого помещения собственник помещения подает заявление о переустройстве по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти; правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства; технический паспорт квартиры; согласие в письменной форме всех членов семьи, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если оно является памятником архитектуры, истории или культуры.



Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании, выдает документ, подтверждающий принятие такого решения. Это будет основанием проведения перепланировки жилого помещения.



Если вы не хотите тратить время на ожидание в очередях в БТИ или Регистрационной палате, уладить вопросы с перепланировкой помогут юридические агентства. От собственника в этом случае требуется только предоставление всех документов на квартиру и доверенность, выписанная на юридическое лицо. Средняя стоимость услуг юриста - около 2000 рублей, примерно столько же обойдется оплата всех необходимых госпошлин и справок, то есть в среднем за документацию придется выложить около 4000 рублей.



Как показывает практика, узаконивание перепланировки до ее проведения стоит меньшее количество нервов, чем суды постфактум.



“Как правило, мы имеем дело с теми, кто уже нарушил законодательство и провел перепланировку самовольно, - рассказывает начальник отдела перепланировки объектов градостроительной деятельности Смоленского филиала ФГУП Ростехинвентаризации Любовь Сильченко. - Мы не принимаем в работу документы с нарушениями, предлагаем устранить нарушения, подсказываем как. Принимает суд перепланировку или заставляет нарушителя все переделать, все зависит от того, насколько большие изменения были внесены, насколько они опасны. В Смоленске, слава Богу, еще не рушились дома из-за нарушения несущих конструкций, но в других городах “дизайнерские решения” приводили к образованию трещин в домах или к полному обрушению дома. Важно понимать, что от соблюдения строительных норм зависит не только ваша жизнь, но и жизнь других людей - ваших соседей”.











Автор: Марина Соколова



МК Смоленск

Иллюстрация к статье: Яндекс.Картинки