Смоленск 2.0

Заявления о том, что Смоленщина переживает строительный бум, абсолютно не соответствуют действительности. По сравнению со среднеевропейским уровнем ввода нового жилищного фонда (один «квадрат» на человека в год), регион строит в три раза меньше - 0,3 «квадрата». Подобная картина наблюдается и в целом по России.



Проблема

Экспертные оценки говорят о том, что возможность купить жилье имеет не более пятнадцати процентов населения. По заверениям банкиров, самым распространенным и доступным финансовым инструментом для приобретения квартиры остается ипотека. Оно и понятно: государство, выведя задачу «квартирного вопроса» на уровень национального проекта, указанием решений не озаботилось. Более других это на руку, естественно, банкам, ведь на безрыбье и ипотека - нет-нет, да и сгодится. В ситуации отсутствия выбора российское ипотечное кредитование ведет себя удивительным образом: процентная ставка не уменьшается, а, напротив, растет. На минувшей неделе банкиры заявили об ее возможном увеличении до пятнадцати (!) процентов. Это, естественно, сузит и без того скудный круг потенциальных заемщиков и еще больше умалит вклад ипотеки в реализацию нацпроекта.

При таком топтании на месте каждый из участников жилищного процесса вносит свою негативную лепту в претворение благих федеративных намерений. Описанные ниже наблюдения применимы к большинству российских регионов.



Застройщики

Смоленск - более чем типичный пример точечной застройки многоэтажных домов на старой инфраструктуре. Городской строительный рынок в немалой степени монополизирован крупными строительными компаниями (названия которых мы не приводим, однако у многих они на слуху). В ситуации сложившихся отношений с городскими властями застройщикам незачем вкладываться в подготовку и развитие коммунальной инфраструктуры. Зачем, если дозволительно «подсесть» на старую, изношенную процентов на восемьдесят?

Все строительные мощности ориентированы на возведение жилья премиум-класса, рыночная стоимость которого «зашкаливает» ввиду как субъективных, так и объективных причин. К числу первых относится скудость предложений на строительном рынке Смоленщины, что напрямую вытекает из монополизированности отрасли. Объективная причина связана с неразвитостью индустрии стройматериалов. Нехватка кирпича, цемента и арматуры, эксплуатация дорогого ручного труда при кирпичном строительстве - эти факторы отражаются на себестоимости «квадрата», поднимая ее до уровня премиум-класса. Плоды деятельности строительных компаний сегодня по карману десяти-пятнадцати процентам смолян, тех, чей уровень жизни на порядок выше среднего. Недоступность нового жилья приводит к разбалансировке спроса и предложения на рынке вторичного жилья, и, как следствие, увеличению цен на «вторичке». Таким образом, существующая ныне строительная активность планомерно убивает возможности подавляющего большинства смолян по решению «квартирного вопроса».



Власти

Ведут себя крайне непоследовательно. Декларируют что-то вроде «социальному жилью быть». На практике же, как отмечалось, дозволяют точечную застройку. При этом никакого территориального архитектурного и прочего планирования пока не наблюдается. Кульминацией головотяпства смоленских властей, как известно, явилось протежирование «Смоленской инициативы», от которого впоследствии они открещивались как могли.

Справедливости ради отметим, что полная хаотичность застройки присуща не только областному центру, но и всей Смоленской области. Местные власти не выказывают желания взвалить разработку системы планирования территорий на собственные плечи. И уж тем более, местные власти не выказывают стремления и желания проводить работу по подготовке коммунальной, газо- и электроинфраструктуры, строительству дорог, определению перечня социальных объектов той или иной территории. Кстати, это стандартные, в общем-то, функции для властей в европейских странах. Функции, дающие возможность продавать обустроенные площадки застройщикам по рыночной цене, да плюс к тому и «нагружать» их обязательством по возведению объектов соцкультбыта и пресловутого социального жилья. И вновь приниматься за обустройство очередной площадки.

Такая политика, помимо прочего, уменьшает финансовые риски инвесторов, исключая их контакты на взяткоемком (стоит ли умалчивать?) инфраструктурном участке.

На уровне Смоленской области в качестве девелопера-флагмана, взявшего курс на евростандарты территориального планирования, начала выступать администрация Сергея Антуфьева. «Требование приступить к разработке территориального планирования является необходимым, в том числе для того, чтобы главы могли рассчитывать на поддержку областного бюджета для развития района или города», - уточняет губернатор. И районные главы вроде уже стали проявлять активность в этом вопросе, что не может не обнадеживать.



Население

Идеология массового панельного строительства, в отличие от учения марксизма-ленинизма (такого же атрибута Советской власти), ничуть не растеряла своей популярности. При существующих не первый год в Смоленской области технологиях малоэтажной застройки на рынке недвижимости, культура жилья у нас - не то, чтобы находится в зачаточном состоянии, она просто отсутствует. Покупательские предпочтения не сформированы во многом из-за отсутствия спектра предложений. В особенности это касается жилья эконом-класса. Люди по-прежнему предпочитают переплачивать за малогабаритные квартиры в многоэтажках, нежели обратить взор на быстровозводимые каркасные дома. И уже если кто-то имеет деньги на строительство дома, он, как правило, строит его по-старинке из кирпича, ошибочно предполагая, что это «дорого, но «сердито».

Вероятно, понимание сложившейся ситуации и требование федерального центра по увеличению темпов строительства и заставило Сергея Антуфьева обратить взор на перспективы современных технологий малоэтажного строительства. «Это позволяет строить здания самого разного назначения, во-первых - в короткие сроки, во-вторых - цена этих домов где-то втрое ниже тех, что строятся по традиционным технологиям с использованием кирпича, а в эксплуатации они ничуть не хуже, - отмечает губернатор. - К тому же, сегодня у нас есть земельные участки, где мы могли бы строить комфортное малоэтажное жилье».

Правда, пока компании, владеющие технологиями, ограничиваются предложениями своего ноу-хау бизнес-структурам и отдельным «продвинутым» гражданам. Однако если намечающаяся тенденция непосредственного участия органов местной власти в подготовке площадок для застройки сохранится, это может положить начало массовому строительству жилья эконом-класса. Явлению, доселе Смоленской области неведомому.

Иллюстрация к статье: Яндекс.Картинки