Смоленск 2.0

Квартира, купленная в кредит, сразу же оформляется в вашу собственность. Но распоряжаться ею по принципу "что хочу, то и ворочу" новоиспеченным новоселам не позволит банк. Да, да, в течение всего срока погашения ипотеки владельцы обязаны согласовывать свои фантазии и прихоти с банком. Прописать, сдать в аренду, подарить, продать или устроить перепланировку можно только предварительно спросив разрешения. Хотя даже у таких, на первый взгляд, драконовских мер есть вполне логичное объяснение. Дело в том, что ипотечная квартира остается у банка в залоге, на всякий непредвиденный случай. Вдруг в жизни появится черная полоса, и ваши финансы запоют совсем не те романсы. Тогда банк с чистой совестью выставит вас за дверь, а квартиру на торги. Вырученные деньги с лихвой компенсируют непогашенный остаток кредита и воспоминания о невезучем заемщике.



Стучатся? Откройте





Не удивляйтесь и не пугайтесь заранее, если однажды в ваши двери постучится незнакомец с удостоверением служащего банка. К сожалению, такие визиты абсолютно законны, поэтому впустить нежданного гостя все-таки придется. Раз в год согласно условиям кредитного договора банк имеет право потребовать осмотреть квартиру без видимых на то причин. Смысл таких проверок - проверить состояние вашей жилплощади. Как бы парадоксально это ни звучало, но банк кровно заинтересован в том, чтобы и внутри, и снаружи ваша квартира была как конфетка. В противном случае ее рыночная стоимость автоматически снижается. А это уже веское основание потребовать у вас собрать пожитки и убраться восвояси. Так говорится все в том же кредитном договоре.

Постучаться в дверь могут и при условии, что добрые соседи сообщат в банк о проводимой вами перепланировке. А банки - это не БТИ. Они не любят, когда их ставят в известность постфактум. Так что делать придется как надо, а не как хочется. Для этого необходимо сначала согласовать проект перепланировки в установленном законом порядке. Затем ознакомить с уже согласованным проектом страховую компанию. Поскольку квартира застрахована, то на время проведения ремонтных работ вполне вероятно установят повышенный страховой коэффициент. И только после этого испрашивать разрешения у банка.

Хотя если вы уверены в лояльности соседей по лестничной клетке, можно закрыть глаза на эти обременительные требования. Потом, через 10-15 лет, узаконите свою перепланировочку. Но стоит ли так рисковать? Решает каждый сам.



Прописать и завещать без оглядки





Единственное, что может сделать владелец "ипотечной" квартиры без оглядки на банк, - ее завещать. "Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными. То есть суд не примет эти условия во внимание", - прокомментировала специалист по правовому обслуживанию юридического центра "Ваше право" Евгения Болдовская.

Прописать при необходимости на такую жилплощадь даже Васю Пупкина будет тоже несложно. "По жилищному законодательству, регистрация в квартире, временная или постоянная, не влечет возникновения права собственности. Человек лишь приобретает право пользования жилым помещением, проживая в нем", - отмечает немаловажный нюанс Евгения Болдовская. Так что паспортные столы не вправе отказывать в прописке в заложенной квартире или требовать дополнительных писем от банка.

Но прописать - не вселить. В кредитном договоре разница этих понятий разграничивается достаточно четко. Так как подселяемый наравне с владельцами квартиры отвечает за сохранность квартиры. Поэтому поставить банк в известность о новом жильце хочешь не хочешь, а придется. Ряд банков, для того чтобы лишний раз напомнить заемщикам об этом обязательстве, при заключении ипотечной сделки предлагают подписать отдельное соглашение. Суть его сводится к следующему. Вы под страхом наказания обязуетесь согласовывать круг лиц, которых намерены подселить на свои квадратные метры. В крайне редких случаях банки могут наложить дополнительные ограничения. Например, разрешить вселять в квартиру только членов семьи. Поэтому всеми возможными ограничениями нужно поинтересоваться еще до подписания договора, так как после его заключения банк не имеет права ничего изменять.



Лотерея купли-продажи





Сложнее всего ипотечную квартиру продать. Хотя теоретически это возможно. "Когда пять лет тому назад мы с женой брали кредит на однокомнатную квартиру, у нас еще не было детей. Недавно супруга родила двойняшек. Встал вопрос о покупке нового жилья, но с банком нам еще, по идее, расплачиваться в течение десяти лет. Как быть - не представляю", - поделился сомнениями Алексей Просин.

Еще пару лет назад эта ситуация была абсолютно безвыходной. Законодательных ограничений на продажу купленной по ипотечной схеме квартиры не было и нет, но... Не было отлаженной процедуры, не было прецедентов, и банки, естественно, не соглашались идти на риск. Сейчас схема действий выглядит примерно следующим образом. Непогашенная часть кредита возвращается банку покупателем недвижимости, остальные деньги (если они есть) передаются вам. После чего можно оформить новую ипотеку на семейное гнездышко большей площади. Однако теория и практика в реальной жизни частенько конфликтуют. Возможность найти покупателя, который бы сразу внес всю стоимость квартиры, ничтожно мала. Особенно в Смоленске.

Таким образом, обладая всеми правами собственника, вам в течение 10-15 лет придется жить в постоянном страхе перед возможным самодурством банка. Ведь кредитный договор, без которого оформление ипотеки невозможно, призван в первую очередь гарантировать права кредитора, а не заемщика.

Иллюстрация к статье: Яндекс.Картинки